「不動産投資に興味があるけど、何から始めればいいかわからない」
群馬県で築古物件を運用している大家として、1棟目を購入するまでの具体的なステップをまとめました。私自身が経験した順番をもとに書いているので、実際の流れに近い内容です。
STEP 1: 不動産投資の基礎知識を身につける（1〜2ヶ月）
最初に理解すべき3つの指標
① 表面利回り
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例: 年間家賃60万円 ÷ 物件価格400万円 × 100 = 15%② 実質利回り
実質利回り = （年間家賃収入 − 年間諸経費） ÷ 取得総額 × 100
諸経費: 固定資産税・保険・修繕費・管理費など
取得総額: 物件価格 + 仲介手数料 + 登記費用など③ DSCR（借入償還余裕率）
DSCR = 年間純営業収益（NOI） ÷ 年間ローン返済額
目安: 0.8倍以上を維持することが重要この3つを理解した上で物件を見ると、良し悪しが判断できるようになります。
おすすめの学習方法
- 不動産投資の入門書を1〜2冊読む
- 不動産投資セミナーに参加する（無料のものも多い）
- 実際に投資している大家のブログ・SNSを読む
STEP 2: 自己資金と融資可能額を把握する（1ヶ月）
自己資金の整理
不動産投資に使える自己資金を明確にします。目安として、物件価格の20〜30%が自己資金として必要になるケースが多いです（フルローンの場合は除く）。
また、購入諸費用（仲介手数料・登記費用・火災保険等）で物件価格の7〜10%程度がかかります。
融資の打診
地元の金融機関（地銀・信金・信用組合）に相談するのが、不動産投資融資の基本です。メガバンクは一般的に難易度が高く、地元の金融機関の方が柔軟に対応してもらえることが多いです。
私は群馬県内の信用組合2行と取引しており、地元との関係構築が融資の可否に影響すると実感しています。
STEP 3: 物件のスクリーニング（1〜3ヶ月）
どんな物件を探すか
初心者に比較的取り組みやすいとされる物件タイプ:
| 物件タイプ | 特徴 | 初心者向け度 |
|---|---|---|
| 築古戸建て | 安い・管理しやすい・融資が難しい場合も | ◎ |
| 区分マンション | 1室から始められる・管理組合あり | ○ |
| 小規模アパート | 収益性高い・管理コストも高め | △ |
物件を見るときのチェックポイント
- 接道状況: 建て替えができない再建築不可物件に注意
- 境界の明確さ: 隣地との境界が不明確な物件はトラブルリスクあり
- 設備の状態: 給湯器・エアコン・水回りの状態（交換コストを確認）
- 周辺の賃貸相場: 想定賃料が現実的かを確認
- 空室の理由: 長期空室の場合、その原因を必ず確認
群馬県での物件情報収集
- SUUMO・HOME’S・athomeなどのポータルサイト
- 地場の不動産会社への直接訪問（ポータルに出ない情報あり）
- 競売物件（裁判所の競売情報）
STEP 4: 買付・融資申込・契約（1〜2ヶ月）
買付証明書の提出
「この物件を購入したい」という意思表示として、買付証明書を提出します。価格・条件・融資特約（融資がつかなければキャンセル可）を明記します。
融資申込
買付が通ったら、金融機関に融資申込を行います。必要書類（源泉徴収票・確定申告書・物件資料等）を準備します。
重要事項説明・売買契約
不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を受け、内容を確認してから契約を締結します。ここは慎重に確認するフェーズです。不明点は必ず質問してください。
STEP 5: 引渡し・管理開始
引渡し当日
残代金の支払いと同時に、登記（所有権移転）が行われます。鍵を受け取り、物件オーナーになります。
入居者の募集
空室の場合、賃貸ポータルへの掲載・仲介業者への依頼を開始します。賃料設定は周辺相場を調査してから決定します。
管理体制の構築
- 自主管理: コストゼロだが対応が必要
- 管理委託: 月次収入の5%前後が相場
1棟目は管理委託で経験を積みながら、徐々に自主管理に移行する方法もあります。
私が1棟目を振り返って思うこと
1棟目を取得したとき、不安だったのは「本当に入居者が来るか」でした。結果として、適切な賃料設定と物件管理を続けることで安定稼働しています。
ただし、最初から完璧にはいきません。修繕費の想定が甘かった・融資条件の読みが甘かった——そういった経験が2棟目・3棟目の判断精度を上げてくれます。
不動産投資は「学びながら運用する」ものだと思っています。
まとめ
不動産投資の1棟目取得は、情報収集 → 資金把握 → 物件探し → 買付・契約 → 管理というステップを着実に踏むことが大切です。
最初の一歩として、プロへの無料相談を活用するのが最も効率的です。自分のケース（資金・収入・目的）に合わせたアドバイスをもらうことで、具体的な道筋が見えてきます。
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本記事は実体験をもとにした情報提供です。投資判断はご自身の責任で行ってください。収益を保証するものではありません。
