「融資が通るか不安で、なかなか一歩が踏み出せない」
不動産投資を検討している方から最もよく聞く悩みのひとつです。私自身、初めて融資を申し込んだときは何を準備すればいいかわからず、かなり時間をかけました。
現在は群馬県内の信用組合2行と取引し、複数棟を保有しています。実際の経験をもとに、融資を通すために意識したポイントをまとめます。
不動産投資融資の基本：誰に借りるか
メガバンク・地銀・信金・信組の違い
| 金融機関 | 特徴 | 不動産投資との相性 |
|---|---|---|
| メガバンク | 審査厳しい・初心者向けでない | △ |
| 地方銀行 | エリア限定・比較的柔軟 | ○ |
| 信用金庫 | 地域密着・個人事業主に強い | ○ |
| 信用組合 | 最も柔軟・独自審査・地元優先 | ◎ |
群馬県で築古物件を買うなら、地元の信用組合や信用金庫が最も現実的な選択肢です。メガバンクは築古・地方物件への融資に積極的ではありません。
融資を通すために意識した5つのポイント
① 担当者との関係を先に作る
金融機関は「初対面で融資申込」より「顔見知りからの相談」のほうが圧倒的に通りやすいです。
私がやったのは、まず口座を開設して普通預金を作り、そこに定期的に入出金の履歴を作ること。数ヶ月後に担当者に「実は不動産投資を検討していて…」と切り出すと、スムーズに話が進みました。
物件を決めてから焦って飛び込むのではなく、買う前から金融機関との関係を作っておくことが最大のコツです。
② 自己資金の比率を見せる
信用組合でも、ある程度の自己資金（頭金）があると通りやすくなります。フルローンが不可能ではありませんが、物件価格の10〜20%程度を用意しておくと審査の印象が変わります。
また、購入後の手元流動性（現金がいくら残るか）も見られます。ローン返済後に修繕費等が出せる余力があるかどうかを確認されます。
③ 収支計画を数字で説明できるようにする
「この物件を買うといくらのキャッシュフローが生まれるか」を具体的に説明できることが重要です。
- 想定家賃収入
- 空室率の想定
- 修繕費・管理費等の経費
- ローン返済後の手残り（CF）
- DSCR（借入償還余裕率）
特にDSCRは金融機関が重視する指標です。0.8倍以上が一般的な目安とされています。
④ 既存ローンの状況を整理する
住宅ローンや車のローンなど、既存の借入がある場合はその返済状況を整理しておきます。遅延・延滞があると審査に大きく影響します。
また、クレジットカードの支払い履歴（信用情報）も確認されます。事前に自分の信用情報を確認しておくことをおすすめします（CICやJICCで開示請求できます）。
⑤ 物件の収益性・担保価値を説明できる資料を用意する
金融機関は物件を「担保」として見ます。
- 固定資産税評価額
- 路線価・公示地価
- 現況の賃貸収入（満室時・実績）
- 周辺の賃貸相場
これらをまとめた資料を持参すると、担当者が稟議を通しやすくなります。担当者も「上に説明しなければならない」立場なので、説明しやすい材料を渡してあげるイメージです。
信用組合での実体験
群馬県内の信用組合で融資を受けた際、審査で特に確認されたのは以下の点でした。
- 勤務先・年収（会社員・自営業で扱いが異なる）
- 不動産投資の経験年数・保有状況
- 物件の収益性（満室時の収入vs返済額）
- 地元との関係性（地域に根差した事業者かどうか）
信用組合は「人」を見る金融機関です。数字だけでなく、「なぜこの物件を買いたいか」「どんな経営をしたいか」というビジョンも話せると印象が変わります。
まとめ
不動産投資の融資は、準備と関係構築が9割です。物件を探す前から金融機関との接点を作り、自分の財務状況を整理しておくことで、いざという時にスムーズに動けます。
物件は水物。いざ、いい物件が自分の目の前に現れた時に、下準備しておいた金融機関・仲介さんを仲間にして掴んでおく（グリップ）事が大切だと思っております。
少しでも皆さんのお力になれれば幸いです。
本記事は実体験をもとにした情報提供です。融資審査の結果を保証するものではありません。個別の状況については金融機関にご相談ください。
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