築古物件投資のリアル｜DSCR・利回り・苦労した点を群馬の現役大家が公開

群馬県で築古物件（戸建て・アパート）を複数棟運用している大家です。

不動産投資ブログによくある「利回り◯%で順調です！」という話ではなく、実際の財務指標・苦労した点・現在の課題を正直に書きます。これから築古投資を検討している方の参考になれば幸いです。

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現在の保有物件と収支

現在、群馬県内に3棟を保有しています。

物件	月収入	ローン返済	月次CF
前橋市	60,000円	45,000円	+15,000円
藤岡市	70,000円	45,000円	+25,000円
高崎市 AP	約280,000円	230,000円	約+50,000円
合計	約410,000円	275,000円	約+90,000円

3棟合計で現在全室満室。月次のキャッシュフローは返済後で約9万円です。

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重要な財務指標：DSCRとは何か

不動産投資をやり始めて最初に「知っておけばよかった」と思う指標がDSCR（借入償還余裕率）です。

DSCR = 年間純営業収益（NOI） ÷ 年間ローン返済額

簡単に言うと「家賃収入でローンをどれだけ余裕を持って返せるか」を示す数字です。

• 1.0倍以上: 家賃だけでローンを返せる
• 0.8倍以上: 銀行が融資継続を判断する一般的な基準
• 0.8倍未満: 要注意ゾーン

私の現在のDSCRは0.64倍です。

正直に言います。これは「要注意」の水準です。家賃収入だけではローン返済をカバーしきれておらず、修繕費・保険・固定資産税等の経費を含めると実質的なCFはさらに圧迫されます。

なぜこうなったか。アパート（高崎市物件）の取得時に積算評価ベースで融資を受けたため、ローン残高に対してNOIが不足している状態です。現在はCF黒字を維持しながら元本返済を続け、DSCR改善を図っています。

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築古投資で苦労した点

① 修繕費は「いつ・いくら」読めない

築古物件の最大のリスクは修繕費の突発的な発生です。

給湯器の交換（10〜15万円）、エアコンの故障（5〜10万円）、雨漏り補修（数万〜数十万円）——これらは入居者からの連絡で突然発生します。月次CFが黒字でも、修繕費で一気に帳消しになることがあります。

対策として、修繕積立の考え方（月次収入の5〜10%を積み立て）と、信頼できるリフォーム業者の確保が重要です。

② 空室期間の収入ゼロは想定以上にきつい

特にアパートは、退去から次の入居までの期間（原状回復・クリーニング・募集・審査）で1〜2ヶ月かかることがあります。その間の収入はゼロですが、ローン返済は止まりません。

空室リスクを抑えるために、私が意識していること:
– 退去連絡が来たら即座に募集開始
– 賃料設定は相場より強気にせず、早期入居を優先
– 入居審査は慎重に（滞納リスクの高い申込者は断る）

③ 融資条件が物件ごとに大きく異なる

同じ「築古戸建て」でも、土地の形状・接道・構造・所在地によって融資がまったく異なります。現金で取得できる物件なら問題ありませんが、融資を使う場合は銀行への打診を早めに行うことが重要です。

私は群馬県内の信用組合2行と取引しており、地元金融機関との関係構築が融資の可否に直結すると実感しています。

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築古投資を始める前に知っておきたいこと

表面利回りと実質利回りは別物

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件取得価格

実質利回り = （年間家賃収入 − 年間諸経費） ÷ （物件取得価格 + 購入諸費用）

築古物件で表面利回り20%と書いてあっても、修繕費・管理費・固定資産税・保険・空室損失を引くと実質10%台になることは珍しくありません。

出口（売却）を先に考える

築古物件は「いつ・いくらで売れるか」が読みにくい物件も多いです。取得前に「最悪このくらいの価格でしか売れない」という出口価格を想定し、それでも投資として成立するかを検証することが大切です。

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まとめ：築古投資は「地味だが堅実」

派手なリターンはありませんが、適切な物件を選び、適切な賃料で運用し続ければ安定した家賃収入が積み上がります。

ただし、物件選定・融資・管理・修繕のすべてで判断力が問われます。初めての方は、実績のある不動産投資会社のサポートを活用しながら学ぶのが遠回りのようで近道です。

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本記事は実際の運用データを基に作成しています。投資判断はご自身の責任で行ってください。収益を保証するものではありません。